Скільки збудувати поверхів поруч із церквою чи історичною віллою – 4, 6 чи, може, і 25 поверхів? Забудовник, звичайно, хоче по максимуму, бо це його заробітки. Мешканці взагалі не хочуть будови по сусідству. Логічно. Як діяти місту? Де той компроміс? І чи він тут взагалі прийнятний? На це питання й відповідав Історико-архітектурний опорний план Львова, дискредитувати який вирішили в судах деякі девелопери.
Що таке архітектура для Львова?
Львів – місто пам’яток. Не треба бути великим фахівцем, щоб це розуміти. Це видно неозброєним оком будь-якому туристу, який навіть уперше приїде до міста.
Особливо багато архітектурних пам’яток – в історичній частині. Саме тому так зване Старе місто, звідки починався Львів, занесено до списку Світової спадщини ЮНЕСКО.
Загалом у Львові є понад 2500 пам’яток історії та архітектури. Це найвищий показник в Україні! І часто мова не лише про окремі будівлі, а про архітектурні ансамблі, ба навіть – цілі вулиці. Тут мешкали різні народи, а отже, квартали та площі ввібрали елементи їхніх культур та традицій. І це науково доведено та визнано на офіційному рівні Історичним ареалом Львова.
Ареал насправді великий – охоплює фактично пів міста. А в містобудівному плані це означає певні обмеження – насамперед у висотності нової забудови.
Навіщо я розповідаю ці базові речі?
Та тому, що коли заходить мова про будь-яку плановану забудову, у гру вступають бізнес-інтереси та потужне юридичне лобі. «Швидше, вище» – ця частина олімпійського девізу стає кредом забудовників. У хід ідуть суди та недосконалість законодавства. А архітектура, навіть найцінніша, залишається поза дужками.
Так сталося і цього разу у Львові.
Історико-архітектурний опорний план: наукові та містобудівні нюанси
Ще у 2017 році місто замовило проєктно-наукову документацію, яка називалась «Історико-архітектурний опорний план». Кілька років фахівці працювали – і Львів отримав документ, що визначив певні межі та режими можливої забудови в історичному ареалі міста.
Де-факто цей опорний план поділив історичний ареал на 25 секторів. Щодо кожного було прописано: що, де, на якій відстані від пам’яток і якої висоти можна будувати. Така собі інструкція для департаменту архітектури та й загалом містобудівного блоку міста. Це є системний підхід до охорони культурної спадщини.
Ми скерували цей План на затвердження у Міністерство культури та Львівську обласну військову адміністрацію на затвердження. Адже закон про охорону культурної спадщини передбачає таку процедуру: у частині пам’яток загальнодержавного значення План своїм наказом затверджує Мінкульт, у частині пам’яток місцевого значення – це робить ЛОВА. У січні 2024 року документацію було затверджено і Львів почав видавати вихідні дані на будівництво, враховуючи положення історико-архітектурного плану.
Мушу зробити відступ і пояснити. Ми пішли саме таким шляхом після того, як винесли цю наукову документацію на розгляд міської ради, але не одержали підтримки. Розгляд цього питання в сесійній залі чітко засвідчив: нема політичної волі приймати цей документ. Цієї каденції так точно. Тоді ми вирішили піти іншим шляхом, який описав вище. Він теж законний.
Темпи будівництва у Львові залишаються одними з найвищих в Україні. І територія історичного ареалу Львова – дуже ласий шматок під будівництво. Тому важливо було убезпечити архітектуру вже й зараз.
Зараз чутно дебати: чи цей План є науковою чи містобудівною документацією. Відразу поясню, що суті це міняє. Згідно з теперішньою редакцію закону, історико-архітектурний опорний план розробляється у складі генерального плану населеного пункту. Але такої норми не було, коли у 2010 році затверджувався генплан міста Львова, відповідно опорного плану в ньому немає.
Тож надалі місто замовило, розробило та затвердило відповідну наукову документацію, яка почала успішно застосовуватися. І під час подальшого коригування генерального плану або/та розробки комплексного плану просторового розвитку територіальної громади Історико-архітектурний опорний план стане їх невідʼємною складовою.
Про суди, бо їх насправді було два
Отож, Історико-архітектурний план було затверджено, пів року місто видає вихідні умови на будівництво, спираючись на нього. Аж раптом з’являється інформація про те, що Київський окружний адміністративний суд у закритому режимі, без заслуховування позиції міста чи Мінкульту скасовує наказ міністерства щодо затвердження Історико-архітектурного плану Львова.
Далеко розслідувати не довелось. Виявилось, що до суду пішло таке собі львівське ТзОВ «НЬЮ-ТРЕЙДІНГ ЛЬВІВ». Ця фірма на вулиці Липинського у Львові має певне майно у власності, тож кілька років тому взяла в оренду і земельну ділянку під ним. Жодних намірів щодо забудови не заявляла, тобто у міську раду не зверталась ні по жодні містобуди чи щодо іншої містобудівної документації.
Але справді, ця ділянка на вулиці Липинського розташована у Історичному ареалі Львова. Тому в суді «НЬЮ-ТРЕЙДІНГ ЛЬВІВ» заявило, що, мовляв, Історико-архітектурний план обмежує його права, бо ж компанія планує будувати тут 25 поверхів, це 83 м заввишки. Ну хороші ж такі будівельні амбіції! Натомість Опорний план допускає забудову висотністю лише 10 м. Як-то кажуть, відчуйте різницю.
Проте і це ще не все. ТзОВ вирішило оскаржити таку «несправедливість» не лише щодо себе, а й щодо всього міста. Суд перейнявся і став на бік забудовника…
Все таємне стає явним. І після розголосу та заяв міського голови про те, що архітектура Львова під загрозою, з’ясовується, що незабаром має відбутися ще й другий судовий процес. Цього разу вже у львівському суді щодо вулиці Вербової і стосовно скасування розпорядження ЛОВА у частині місцевих пам’яток.
Проведена просвітницька робота та, мабуть, муки совісті змушують забудовника швидко відмовитись від позову і суд залишає цю справу без розгляду. Проміжна перемога.
Різні прізвища позивачів у цих судах. Але лобісти – та сама когорта зацікавлених девелоперів.
Найбільш прикро, що, попри активне обговорення в кулуарах, досі так і не пролунало публічної позиції від учасників ринку. Насамперед від Асоціації західноукраїнських забудовників. Висновки робіть самі.
Скасування наказу Мінкульту як продовження тиску з боку недоброчесних забудовників
Насправді нічого нового. Швидше новий випад від певної групи забудовників. Тих, що бояться публічності та не хочуть прозорої системності, коли людський фактор зводиться нанівець. Мабуть, мають ілюзію, що зможуть якимсь чином вплинути, натиснути.
Кілька років тому у Львові містобуди видавав виконавчий комітет. Це була публічна історія. Але вочевидь, не всім було приємно, коли озвучували їхні забудовницькі плани. Тож певні девелопери ініціювали судові процеси.
Суд пристав на їхню сторону, як наслідок – зараз у Львові містобудівні умови і обмеження видає департамент архітектури. Але все одно всі видані накази ми оголошуємо та обговорюємо публічно, з трансляцією в онлайн-режимі під час засідання виконавчого комітету міської ради.
Що далі?
Звичайно, зі скасуванням наказу Мінкульту ми не згодні. Міністерство культури та стратегічної комунікації уже подало касаційну скаргу до Верховного суду. Хоча треба розуміти, що касаційне оскарження не зупиняє виконання попередніх рішень судів. Тому якийсь час місту доведеться «пожити» без Історико-архітектурного опорного плану. Хоча нам абсолютно нічого не заважає видавати містобудівні умови та обмеження, спираючись на вже згадану наукову документацію.
Що ж до львівських забудовників. Вони, на мою думку, не лише зазнали репутаційних втрат, а й по факту вистрелили собі в ногу – без чинного Плану напряму діятиме норма закону «Про охорону культурної спадщини». А вона, нагадаю, якщо спростити, забороняє роботи з нового будівництва на відстані 100 метрів до межі пам’ятки архітектури. Тому, мабуть, значну кількість містобудівних проєктів доведеться призупинити, аж поки на кожен об’єкт не буде розроблено окремої наукової документації.
Українське містобудівне законодавство гарно виписане під забудовників. Там не просто шпарини, а ці тунелі. І вони цим уміло користуються, а суди їм у поміч.
Якісної містобудівної реформи наразі ми не дочекались. Лише скасування перевірок архбудконтролю на невизначений термін, що є звісно не реформою, а відвертим і небезпечним абсурдом. Слава Богу, хоч відстояли непідписання сумнозвісного закону 5655.
Нам потрібні системні правильні речі. Але поки все можна «порішати» в судах – це, на жаль, залишається місією нездійсненною.
Любомир Зубач